Grunderwerbsteuer sparen: 8 Tricks die funktionieren

Jeder der in Deutschland ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Der Höhe beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, bezogen auf die Kaufsumme. Doch nicht immer muss die lästige Abgabe vollständig entrichtet werden. Mit den folgenden Tricks können Sie einen Teil davon sparen.

Höhe der Grunderwerbsteuer berechnen

Die Höhe der Steuer unterscheidet sich je nach Bundesland, siehe folgende Übersicht. Am teuersten ist der Immobilienkauf mit 6,5 Prozent z.B. in Thüringen, Schleswig-Holstein oder Brandenburg. In Bayern und Sachsen fallen dagegen nur 3,5 Prozent an (Stand 2020). In der letzten Spalte steht der absolute Betrag in Euro bei einer angenommenen Kaufsumme in Höhe von 300.000 Euro.

Grundstück und Haus getrennt erwerben

Die Steuer fällt einmalig an, und bezieht sich immer auf den Zeitpunkt des „Grund-Erwerbs“. Alles was in diesem Moment gekauft wird, unterliegt demnach der Grunderwerbsteuer. Alles was zu einem späteren Zeitpunkt errichtet oder ergänzt wird, muss dagegen nicht mehr versteuert werden. Wer das Haus – z.B. bei einer gebrauchten Immobilie – gleich mitkauft, muss die Steuer auf den Gesamtpreis entrichten. Erfolgen Grundstücks- und Hauskauf getrennt – wie es z.B. bei einem Neubau üblich ist – fällt die Erwerbsteuer nur für das Grundstück an. Wird das Haus erst später errichtet, ist hierfür keine weitere Steuerlast zu erwarten, sofern kein zeitlicher oder vertraglicher Zusammenhang besteht. Die richtige Vorgehensweise wäre hier, zwei getrennte Verträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten abzuschließen. Nachteilig wäre dagegen, Grundstückskauf und Hausbau über den selbem Bauträger in einem einzigen Vertrag abzuwickeln.

Praktisches Beispiel

Unterschiede im Steuersatz bei Bundesländern nutzen

Nicht immer bietet sich die Möglichkeit, den eigenen Wohnort frei zu wählen. Bereits die Distanz zur Arbeitsstelle sorgt in der Regel für eine räumliche Bindung. Wer jedoch nahe der Grenze zwischen zwei Bundesländern wohnt, kann einen teil der Grunderwerbsteuer sparen, indem er sich den folgenden Trick zu Nutze macht: Aufgrund der unterschiedlichen Steuersätze der Bundesländer kann es sich gerade an den Landesgrenzen lohnen, genau über den künftigen Wohnort nachzudenken. In Sachsen und Bayern liegt die Grunderwerbsteuer mit nur 3,5 Prozent auf einem sehr niedrigen Niveau. Am meisten (6,5 Prozent) zahlen Bundesbürger in Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein und im Saarland.

Beispiel

Bewegliche Extras sind steuerfrei

Auch ein kleines Detail im Kaufvertrag bietet die Möglichkeit, einen Teil der Steuerlast zu sparen. Die Grunderwerbsteuer ist nur für die Immobilie selbst und für untrennbar mit ihr verbundenes Inventar zu zahlen. Alle beweglichen Extras können dagegen im Kaufvertrag getrennt und separat aufgelistet werden. Dazu zählen Einbauküchen, Kamine oder Saunen. Experten empfehlen daher im Kaufvertrag, das bewegliche Inventar mit Angabe der Werte gesondert aufzuführen.

Beispiel

Erbschaft und Schenkung

Da eine Immobilie in Familienbesitz mit vielen Erinnerungen verbunden ist, stellt die Vererbung keine Seltenheit dar. Der Gesetzgeber gewährt in Sachen Grunderwerbsteuer in einem solchen Fall eine Ausnahme. Sind Personen in gerader Linie miteinander verwandt, wird keine Steuer fällig. Wird ein Haus oder eine Wohnung an die eigenen Kinder oder Enkel vererbt, sind diese generell vom Entrichten der Grunderwerbsteuer befreit. Gleiches gilt für den Erwerb durch einen präsenten oder vergangenen Lebenspartner. Die Vererbung einer Immobilie zwischen Geschwistern ist dagegen nicht steuerbefreit. Darin sieht der Gesetzgeber keine Verwandtschaft in gerader Linie, was bereits zahlreiche gerichtliche Verfahren zur Folge hatte.

Beispiel

Verkauf an Verwandte 1. Grades

Generell steuerfrei ist auch der Verkauf einer Immobilie an Verwandte 1. Grades. Hier wird vom Gesetzgeber auch von der Verwandtschaft in gerader Linie gesprochen. Ein solcher verwandtschaftlicher Bezug besteht einerseits zwischen Eltern und ihren Kindern, als auch zu allen weiteren Nachkommen, welche in dieser Linie gezeugt wurden.

Beispiel

Instandhaltungsrücklage herausrechnen (Eigentumswohnung)

Wer in Deutschland eine Eigentumswohnung erwirbt, finanziert damit sogleich einen Teil der Instandhaltungsrücklage. Hierbei handelt es sich um Gelder der Eigentümergemeinschaft, die für zukünftige Renovierungen bei Seite gelegt werden. Dieser Betrag unterliegt nicht der Steuer, wenn er beim Kauf separat aufgeführt wird. Hierzu muss er im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden.

Beispiel

Grunderwerbsteuer absetzen

Freiberufler und Selbstständige haben die Möglichkeit, die Kosten der Grunderwerbsteuer bei der Steuererklärung geltend zu machen. Dies gilt für jenen Teil einer Immobilie, der betrieblich genutzt wird. Ist etwa ein Arbeitszimmer geplant, so reicht dieser Umstand aus, um die Kosten beim Finanzamt geltend zu machen. Dabei ist es wichtig, die Kosten von privater und betrieblich genutzter Fläche bereits im Kaufvertrag getrennt aufzuführen, und klar zu differenzieren.

Beispiel

Freigrenze nutzen (2.500 Euro)

Bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer gilt in Deutschland eine allgemeine Freigrenze von 2.500 Euro. Entgegen der weitläufigen Meinung handelt es sich hierbei nicht um einen Steuerfreibetrag, der vom zu versteuernden Kaufwert abgezogen werden kann. Stattdessen setzt die Freigrenze fest, ab welcher Summe eine Steuer überhaupt zu entrichten ist.

Beispiel