Steuern

Grunderwerbsteuer sparen: 8 Tricks die funktionieren

Grunderwerbssteuer sparen

Jeder, der in Deutschland ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Die Höhe beträgt, bezogen auf die Kaufsumme, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Doch nicht immer muss die lästige Abgabe vollständig entrichtet werden. Mit den folgenden Tricks können Sie einen Teil davon sparen.

Höhe der Grunderwerbsteuer berechnen

Die Höhe der Steuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Hierzu sehen Sie die folgende Übersicht. Am Teuersten ist der Immobilienkauf mit 6,5 Prozent, z.B. in Thüringen, Schleswig-Holstein oder Brandenburg. In Bayern und Sachsen fallen dagegen nur 3,5 Prozent an (Stand 2020). In der letzten Spalte steht der absolute Betrag in Euro bei einer angenommenen Kaufsumme in Höhe von 300.000 Euro.

BundeslandGrunderwerbsteuer in ProzentBetrag bei 300.000 Kaufsumme
Thüringen6,519.500 Euro
Schleswig-Holstein6,519.500 Euro
Nordrhein-Westfalen6,519.500 Euro
Brandenburg6,519.500 Euro
Saarland6,519.500 Euro
Berlin6,018.000 Euro
Hessen6,018.000 Euro
Mecklenburg-Vorpommern6,018.000 Euro
Baden-Württemberg5,015.000 Euro
Bremen5,015.000 Euro
Niedersachsen5,015.000 Euro
Rheinland-Pfalz5,015.000 Euro
Sachsen-Anhalt5,015.000 Euro
Hamburg4,513.500 Euro
Bayern3,510.500 Euro
Sachsen3,510.500 Euro

Grundstück und Haus getrennt voneinander erwerben

grunderwerbsteuer haus grundstück

Die Steuer fällt einmalig an und bezieht sich immer auf den Zeitpunkt des „Grund-Erwerbs“. Alles, was in diesem Moment gekauft wird, unterliegt demnach der Grunderwerbsteuer. Alles, was zu einem späteren Zeitpunkt errichtet oder ergänzt wird, muss dagegen nicht mehr versteuert werden. Wer das Haus z.B. bei einer gebrauchten Immobilie gleich mitkauft, muss die Steuer auf den Gesamtpreis entrichten.

Erfolgen Grundstücks- und Hauskauf getrennt – wie es z.B. bei einem Neubau üblich ist – fällt die Erwerbsteuer nur für das Grundstück an. Wird das Haus erst später errichtet, ist hierfür keine weitere Steuerlast zu erwarten, sofern kein zeitlicher oder vertraglicher Zusammenhang besteht. Die richtige Vorgehensweise wäre hier, zwei getrennte Verträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten abzuschließen. Nachteilig wäre dagegen, Grundstückskauf und Hausbau über denselben Bauträger in einem einzigen Vertrag abzuwickeln.

Praktisches Beispiel

Kostet ein Grundstück 75.000 Euro und die dazugehörige Immobilie 400.000 Euro, muss die Grunderwerbsteuer bei gemeinschaftlichem Kauf für den Gesamtbetrag entrichtet werden. In Baden-Württemberg würde sich bei einem Steuersatz von fünf Prozent eine Belastung von 23.750 Euro ergeben. Wird eine vertragliche und zeitliche Separierung beider Käufe gewährleistet, wird die Steuer nur für das Grundstück fällig. Die Zahlung reduziert sich dadurch auf nur noch 3.750 Euro.

Unterschiede im Steuersatz bei den Bundesländern nutzen

Nicht immer bietet sich die Möglichkeit, den eigenen Wohnort frei zu wählen. Bereits die Distanz zur Arbeitsstelle sorgt in der Regel für eine räumliche Bindung. Wer jedoch nahe der Grenze zwischen zwei Bundesländern wohnt, kann einen Teil der Grunderwerbsteuer sparen, indem er sich den folgenden Trick zu Nutze macht: Aufgrund der unterschiedlichen Steuersätze der Bundesländer kann es sich gerade an den Landesgrenzen lohnen, genau über den künftigen Wohnort nachzudenken. In Sachsen und Bayern liegt die Grunderwerbsteuer mit nur 3,5 Prozent auf einem sehr niedrigen Niveau. Am meisten (6,5 Prozent) zahlen Bundesbürger in Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein und im Saarland.

Beispiel

Wer den eigenen Lebensmittelpunkt im Osten Thüringens hat, sich jedoch für den Grunderwerb in Sachsen entscheidet, reduziert die Kosten auf diese Weise besonders stark. Beim Kauf eines Hauses im Wert von 300.000 Euro ergibt sich in Thüringen eine Steuerpflicht in Höhe von 19.250 Euro. In Sachsen wären es dagegen nur 10.500. So lassen sich durch einen Kauf auf der richtigen Seite der Landesgrenze mal eben schlappe 9.000 Euro sparen.

Bewegliche Extras sind steuerfrei

Auch ein kleines Detail im Kaufvertrag bietet die Möglichkeit, einen Teil der Steuerlast zu sparen. Die Grunderwerbsteuer ist nur für die Immobilie selbst und für untrennbar mit ihr verbundenes Inventar zu zahlen. Alle beweglichen Extras können dagegen im Kaufvertrag getrennt und separat aufgelistet werden. Dazu zählen Einbauküchen, Kamine oder Saunen. Experten empfehlen daher im Kaufvertrag, das bewegliche Inventar mit Angabe der Werte gesondert aufzuführen.

Beispiel

Möchte eine Familie in Hessen eine Immobilie kaufen, deren Wert im Kaufvertrag mit 300.000 Euro festgesetzt wurde, sind nach dem örtlichen Steuersatz von 6,0 Prozent 18.000 Euro Grunderwerbsteuer fällig. Nun befinden sich im Haus neben einer Einbauküche (8.000 Euro) auch eine Sauna (3.000 Euro) und ein Gartenhaus (2.000 Euro). All diese beweglichen Extras im Gesamtwert von 13.000 Euro lassen sich im Kaufvertrag separat auflisten. Der zu versteuernde Betrag reduziert sich auf diese Weise auf 287.000 Euro. Der Bescheid reduziert sich dabei um 780 Euro.

Erbschaft und Schenkung

grunderwerbsteuer schenkung erbschaft

Da eine Immobilie in Familienbesitz mit vielen Erinnerungen verbunden ist, stellt die Vererbung keine Seltenheit dar. Der Gesetzgeber gewährt in Sachen Grunderwerbsteuer in einem solchen Fall eine Ausnahme. Sind Personen in gerader Linie miteinander verwandt, wird keine Steuer fällig. Wird ein Haus oder eine Wohnung an die eigenen Kinder oder Enkel vererbt, sind diese generell vom Entrichten der Grunderwerbsteuer befreit. Gleiches gilt für den Erwerb durch einen präsenten oder vergangenen Lebenspartner. Die Vererbung einer Immobilie zwischen Geschwistern ist dagegen nicht steuerbefreit. Darin sieht der Gesetzgeber keine Verwandtschaft in gerader Linie, was bereits zahlreiche gerichtliche Verfahren zur Folge hatte.

Beispiel

Kauft eine Person in Hamburg die Immobilie ihres ehemaligen Lebensgefährten im Wert von 400.000 Euro, muss die Grunderwerbsteuer in Höhe von 18.000 Euro in diesem Fall nicht an das Finanzamt entrichtet werden. Die Schwester müsste hingegen vollständig zahlen.

Verkauf an Verwandte 1. Grades

Generell steuerfrei ist auch der Verkauf einer Immobilie an Verwandte 1. Grades. Hier wird vom Gesetzgeber auch von der Verwandtschaft in gerader Linie gesprochen. Ein solcher verwandtschaftlicher Bezug besteht einerseits zwischen Eltern und ihren Kindern, als auch zu allen weiteren Nachkommen, welche in dieser Linie gezeugt wurden.

Beispiel

Besitzen z.B. Großeltern ein Haus in Stuttgart, welches durch die Wertsteigerung der vergangenen Jahre auf 700.000 Euro taxiert wird, können sie dieses steuerfrei an ihre Kinder, Enkel oder Urenkel vererben oder verschenken. Würde der Besitz jedoch bei einem kinderlosen Paar an die eigenen Geschwister übergehen, müsste die Steuer in diesem Fall entrichtet werden. Bei einem Steuersatz in Höhe von 5 Prozent in Baden-Württemberg wären hier 35.000 Euro an das Finanzamt zu zahlen.

Instandhaltungsrücklage herausrechnen (Eigentumswohnung)

Wer in Deutschland eine Eigentumswohnung erwirbt, finanziert damit sogleich einen Teil der Instandhaltungsrücklage. Hierbei handelt es sich um Gelder der Eigentümergemeinschaft, die für zukünftige Renovierungen beiseite gelegt werden. Dieser Betrag unterliegt nicht der Steuer, wenn er beim Kauf separat aufgeführt wird. Hierzu muss er im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden.

Beispiel

Ein junges Paar aus Niedersachsen möchte eine Eigentumswohnung im Wert von 250.000 Euro erwerben (5 Prozent Grunderwerbsteuer). Die Instandhaltungsrücklage der einzelnen Wohnung beträgt 3.000 Euro pro Jahr. Diese Summe lässt sich nun vom eigentlichen Kaufwert trennen. Somit muss die Grunderwerbsteuer nur für 247.000 Euro entrichtet werden. Die Steuerlast sinkt auf 12.350 Euro, was zu einer Ersparnis in Höhe von 150 Euro führt.

Grunderwerbsteuer absetzen

Freiberufler und Selbstständige haben die Möglichkeit, die Kosten der Grunderwerbsteuer bei der Steuererklärung geltend zu machen. Dies gilt für jenen Teil einer Immobilie, der betrieblich genutzt wird. Ist etwa ein Arbeitszimmer geplant, so reicht dieser Umstand aus, um die Kosten beim Finanzamt geltend zu machen. Dabei ist es wichtig, die Kosten von privater und betrieblich genutzter Fläche bereits im Kaufvertrag getrennt aufzuführen, und klar differenzieren zu können.

Beispiel

Ein freiberuflich arbeitender Anwalt ist in Berlin auf der Suche nach neuen privaten und betrieblichen Räumen. Beim Kauf einer Immobilie über 600.000 Euro wird ein Teil des Hauses zur betrieblichen Nutzung vorgesehen. Der Wert des Arbeitszimmers, welcher mit 40.000 Euro taxiert wird, lässt sich in der Steuererklärung bei den Betriebsausgaben aufführen. Der Betrag kann dann im Laufe der Jahre geltend gemacht werden. Damit erhöht sich für den Anwalt in den folgenden Jahren die jährliche Summe, die für die Feststellung der Einkommenssteuer nicht relevant ist.

Freigrenze nutzen (2.500 Euro)

Bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer gilt in Deutschland eine allgemeine Freigrenze von 2.500 Euro. Entgegen der weitläufigen Meinung handelt es sich hierbei nicht um einen Steuerfreibetrag, der vom zu versteuernden Kaufwert abgezogen werden kann. Stattdessen setzt die Freigrenze fest, ab welcher Summe eine Steuer überhaupt zu entrichten ist.

Beispiel

Wird in einem Baugebiet ein kleines Stück Land zum Verkauf angeboten, welches nur durch die Beschaffenheit des Geländes ausgezeichnet wurde und als einzelner Bauplatz zu klein ist, kann die Freigrenze relevant sein. Liegt der Wert des Grundstücks bei 2.200 Euro, lässt sich die Grunderwerbsteuer komplett sparen. Läge der Wert dagegen bei 2.600 Euro, würde die volle Summe an den Fiskus fließen.

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